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      [??诙址窟^戶]房產過戶如何繳稅
      文章來源:海南魯悅    點擊數:10204    更新時間:2011-08-30 20:09:41    收藏此頁

      稅種

      契稅

        符合住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的,視為普通住宅,征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。

      新政下的契稅:

        普 宅:90平米以下:1%、90-140平米:1.5%、非普宅:3%、商業房或公司產權:3%

      印花稅

        買賣[2]雙方各繳納房價款的0.05%!住宅暫時免征。

      營業稅

        購買時間在5年內的房屋需繳納的營業稅為:成交價×5.5%;5年后普通住宅不征收營業稅,高檔住宅征收買賣差價5%的營業稅。

      新政下的營業稅:

        營業稅:普 宅:五年內:全額的5.5%(5.4%)五年外:免
        非普宅:五年內:全額的5.5%(5.4%)五年外:差額的5.5%(5.4%)

      城建稅

        營業稅的7%;教育費附加稅;營業稅的3%。

      個人所得稅

        普通住宅2年之內:{售房收入-購房總額-( 營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房:5年之內,(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%,其中經濟房價款=建筑面積×4000元/平方米,土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

      土地出讓金:

        成本價: 城八區內:15.6元/平米 城八區外:12.9元/平米
        經轉商:10% 按經管理 3%(按成交價)

      編輯本段稅率

      交易手續費率

        3元/平方米×建筑面積

      合同印花稅率

        房屋成交總額×0.05%

      營業稅率

        2011年1月27日新通知規定)個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。;
        非普通住宅2年內:房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上:差額 ×5.55% ;
        個人所得稅: 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;
        非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;
        土地增值稅:普通住宅免征,非普通住宅3年內:房屋成交總額×0.5% ,3年至5年:房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上:免征;
        買賣合同公證費:(買賣合同需要公證時才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;
        契稅是應由買方交納的,交稅比例是: 1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。
        過戶費用; (1)契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90—140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納買方承擔
       ?。?)營業稅:房屋產權取得滿五年的免征,未超過五年的按房價5.5%繳納。賣方承擔
       ?。?)土地增值稅;房屋產權取得滿五年的免征,未超過五年的按房價1%繳納。賣方承擔
       ?。?)所得稅:房屋產權取得滿五年的免征,未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)賣方承擔
       ?。?)房屋交易手續費;按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔
       ?。?)房屋產權登記費:80.00元。買方承擔 (
       ?。?)房屋評估費;按評估額0.5%繳納補充回答:契稅=15萬元*1%=1500.00元 買方承擔營業稅=15萬元*5,5%=8250.00元 賣方承擔土地增值稅=15萬元*1%=1500.00元 賣方承擔所得稅:=15萬元*1=1500.00元 賣方承擔房屋交易手續費=65平方米*6元/平方米=390.00元 買賣雙方各承擔一半房屋產權登記費=65元 買方承擔

      編輯本段交易種類及手續

      一、正常過戶手續

        (一) 交易稅費
        1.營業稅 (稅率5.55% 賣方繳納)
        根據2010年房產新政,轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。
        這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產權證, 其次看契稅發票,再次看票據(房改房看國有住房出售收入專用票據)這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早于契稅發票,契稅發票早于產權證,房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。
        另:如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業稅。
        2. 個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)
        征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。
        注:地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據,其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。
        另注:如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況,個人所得稅也必須征收差額的20% 。
        3. 印花稅 (稅率1%買賣雙方各半)不過從2009年至今國家暫免征收。
        4. 契稅(基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納)
        征收方法:按照基準稅率征收交易總額的3%,若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
        注:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠,契稅的優惠是以個人計算的,只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
        5.測繪費 1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 (08年4月后新政策房改房測繪費標準:面積75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)
        一般說來房改房都是需要測繪的,商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。
        6.二手房交易手續費 總額:住宅6元/平米×實際測繪面積 非住宅10元/平米×實際測繪面積
        7.登記費(工本費):80元 共有權證:20元 
        (二)所需材料
        1.地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套)、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套(如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份)
        2.房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張,免稅證明或完稅證明復印件;如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。
        注:房改房過戶時需要配偶一起出面簽字;若配偶已經去世但使用了其工齡,如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶;如在房改之前,則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認,并提交房改原始票據原件。

      二、贈與過戶手續

        (一)費用 :免征營業稅和個人所得稅,但是需要增加
        1.公證費: 40元/平米× 產權證面積
        2.契稅的征收 :不論房產什么情況都需要征收全額契稅
        其他費用和正常過戶都一樣
        (二)所需材料
        1.公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份,產權 證復印件一套
        2.不需要經過地稅局直接可以過戶。
        3.房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

      三、繼承房產交易過戶

       ?。ㄒ唬├^承房產的費用有
        1.公證費 40元/平米×產權證面積
        2.繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證:80元/人
        :繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%,不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅,而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。
        (二)所需材料
        1.公證處需要原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。
        2.房管局需要材料和正常過戶基本一樣,只是還需要公證書一份。
        注:繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承,這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。

      四、析產

        析產又稱財產分析,是指財產共有人通過協議的方式,根據一定的標準,將共同財產予以分割,而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產,一般會有婚內析產和離婚析產兩種情況。過程是先到公證處做析產公正再到房管局辦理過戶手續。除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書復印件。
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